A bérlő jogai és kötelezettségei

A bérleti jogviszony esetében elválik egymástól a tulajdonjog két oldala: a jogi és a ténybeli, vagyis a tulajdonlás és a birtoklás, használat. Tehát a tulajdonlás fogalma kiürül, ezért fontos, meghatározzuk, hogy a bérleti díj ellenében a tulajdonjog gyakorlásának milyen oldaláról mond le a tulajdonos.

A bérlő kötelezettségei:

  • bérleti díjat fizetni – itt meg kell különböztetni a bérleti díjat és az egyéb használattal kapcsolatos költségeket (pl. rezsi, parkolóhely használati díj, stb.)
  • használati engedélyeket beszerezni – amilyen célra a bérlő igénybe veszi az ingatlant, ahhoz neki kell megteremtenie a működési feltételeket
  • rendeltetésszerű használat – a bérlőnek ezt magára nézve és az általa hozott más személyre nézve is biztosítania kell
  • ellenőrzés tűrése – biztosítani a jogot a tulajdonosnak, hogy a tulajdonát ellenőrizze
  • mindennapos használat közben felmerült hibák, hiányosságok kijavítása
  • bérleti jogviszony megszűnése esetén eredeti állapotban visszaszolgáltatni

A bérlői jogai:

  • a szerződés keretei között birtokolni, használni a bérlet tárgyát – pl. ingatlan bérlete esetén, ha a bérlő előre kifizette bizonyos időre a bérleti díjat és nincs helye rendkívüli felmondásnak, akkor a tulajdonossal szemben is védelmet élvez
  • átalakítás, berendezés – a bérlő számára fontos, hogy a bérlet ideje alatt számára személyessé váljon a bérlet tárgya; annak megszűnése után ezeket a változásokat eredeti állapotukba kell visszaállítania
  • a bérlet tárgyát lehetetlenné tevő hibák kijavítását követelheti, ill. annak el nem végzése esetén elállhat a szerződéstől
  • albérlet – amennyiben a bérleti szerződés lehetővé teszi, akkor a bérlő másnak bérbe adhatja a bérlet tárgyát, akinek magatartásáért úgy felel, mintha maga vette volna igénybe

dr. Némethy Zsuzsanna
jogi on-line tartalom menedzser
 

[Némethy Zsuzsanna - 2010. április 15. 10:29]

Szellemi alkotások jogának terjedelme

Ez a szerződés rendezi egy játékfilmhez írott zenéhez kapcsolódó szellemi alkotások jogát. A szerződés egyik legfontosabb része a felhasználási jogok terjedelme, erről szeretnék írni a mai postban.

A leggyakoribb az az eset, amikor a jogosult területi és időbeli korlátozás nélkül ad felhasználási engedélyt a művére. A Jacko – This is it című film esetében valószínűleg volt időbeli korlátozás, ezért lehetett a mozikban csak két hétig látni.

A felhasználási engedély tárgyi hatályát az adott műnek vagy annak részletének egyszeri és nem kizárólagos filmre vitelének joga képezi. Így pl. Herendi Gábor nem egyezhetett meg a Bon-Bon együttessel a jól ismert Valami Amerika betétdal újra felhasználásáról a második részben, ezért hangzik el mindez Csipa és Tóth Gabi előadásában.

Egy film ritkán működik jól, ha csak DVD kiadása van, így a zeneszerzőnek érdemes hozzájárulnia a film nyilvános előadásának jogához. Bár az IKEA dal jelentékeny népszerűségre tett szert az internetes terjesztés által, el kell ismerni, hogy ennél jelentősebb bevételt jelent film bemutatójával együtt kiadott filmzenei album. Ezt jelenti a zene rögzítéséhez, terjesztéséhez és a szövegnek a hangfelvétel bortóján történő közzétételhez való hozzájárulás megadása.

Tekintettel arra, hogy egyre kevesebben járnak moziba, ezért fontos a televíziós és rádiós vetítéshez való hozzájárulás, amelynek kapcsán válhat igazán népszerűvé egy filmhez írott dal. Utólag nehéz eldönteni, hogy mi a népszerűbb: a Keresztapa filmtrilógia vagy Nino Rota és Carmine Coppola filmzenéje.

dr. Némethy Zsuzsanna
jogi on-line tartalom menedzser
 

[Némethy Zsuzsanna - 2010. április 13. 10:26]

Előzmények

Magától értetődik, hogy előzmények rész csak ott szerepel a szerződésben, ahol fontos esemény történt korábban és össze kell kötni az eseményeket. Ahol a legtöbbet találkozunk vele és ahol ennek tényleges jelentősége van: ingatlan adásvételi szerződés és ingatlan adásvételi előszerződés, hiszen a végleges szerződés tartalmának meg kell egyeznie az előszerződés tartalmával, ahogyan ezt már kifejtettem ebben a postban.

Amennyiben módosítunk egy szerződést, akkor az előzményekben szerepelnek annak a szerződésnek az adatai, amelyen alapszik ez a következő szerződés. Ha ez már a sokadik módosítás, akkor értjük meg, hogy miért fontos a szerződések egymáshoz való fűzése. Ugyanakkor van olyan szerződés, amit nem lehet módosítani: a közjegyzői okiratba foglalt kölcsönszerződést, amennyiben változnak a kölcsön feltételei, csak úgy lehet megváltoztatni, ha újra elkészül az egész okirat.

A fentieken túl pedig még az is megtudható az előzmények részből, hogy az előttük fekvő szerződéshez még milyen szerződések kapcsolódnak. Van, amikor itt esik szó arról, hogy az ÁSZF is elidegeníthetetlen része a szerződésnek vagy itt eshet szó arról is, hogy ki az az eladóval kapcsolatban nem lévő személy, akinek a kérésére a lízingcég megvesz egy ingatlant. Van, amikor pedig elengedhetetlen, hogy utaljunk az előzményre, pl. engedményezés esetén nem lenne értelme az egész szerződésnek, ha nem lenne egy előzetes jogviszony, amelybe most másik fél lép be.

dr. Némethy Zsuzsanna
jogi on-line tartalom menedzser

[Némethy Zsuzsanna - 2010. április 8. 09:10]

Fényreklám üzemeltetése

Az ehhez szükséges szerződés itt található meg. Az első és legfontosabb dolog, amit tudnunk kell, hogy a ház közös helyiségeinek használatához, jelen esetben a homlokzat használatához, a társasház közgyűlésének a hozzájárulása kell. A vállalkozónak meg ellenőriznie kell, hogy a társasház jogosult-e a szerződés megkötésére, ill. adott esetben kinek adta át ezt a jogát (pl. közös képviselő).

A vállalkozó felelősségi körébe tartoznak a fényreklám létesítésével, üzemeltetésével és karbantartásával kapcsolatos költségek, valamint be kell szereznie ehhez a megfelelő hatósági engedélyeket is. A társasháznak pedig biztosítania kell az üzemeltetéshez szükséges feltételeket (pl. villany, karbantartáskor hozzáférés a felülethez, stb.).

A vállalkozó teljes anyagi felelősséggel tartozik a fényreklám által, vagy annak építése, karbantartása vagy üzemeltetése során okozott mindennemű kárért (pl. hibás felfüggesztés miatt lehulló alkatrészek, leejtett szerszámok, stb.).

Amennyiben karbantartási munkálatok elvégzése válik szükségessé, a vállalkozónak is el kell fogadnia a társasház SZMSZ-ének erre vonatkozó szabályozását: a karbantartási munkálatok előtt értesítenie kell a közös képviselőt az esedékes munkákról, azok várható időtartamáról; amennyiben ilyen munkálatok de. 8-tól du. 5-ig végezhetőek, akkor a munkálatok ebben az időszakban végezhetőek.

dr. Némethy Zsuzsanna
jogi on-line tartalom menedzser
 

[Némethy Zsuzsanna - 2010. április 6. 10:14]

Szankciók a munkaszerződésben

Azt már sokszor hallottuk emlegetni, hogy a vezetőket érdekeltté kell tennie egy nagyvállalat célkitűzéseiben, mert másképp elmennek és elviszik a tudásukat és a cégnél megszerzett ismereteiket más vállalathoz. Az alsóbb szinteken dolgozó munkavállalókból viszont sokkal több van, akikről a cégvezetés sokszor úgy gondolkozik, hogy pótolhatóak. De nem árt arra is gondolni, hogy a cég mindennapos működéséhez szükséges, hogy még a recepciós is tudjon majdnem mindenről, ami a cégen belül zajlik, hiszen akkor tudja a megfelelő kérést a megfelelő emberhez kapcsolni.

A fentiekben leírtakat a legalapvetőbb módon a munkaszerződések egymáshoz hangolásával és kikezdhetetlenné tételével tudjuk elérni. Itt található egy teljesen általános munkaszerződés, amit még ki kell egészíteni azokkal a részekkel, ahol a cég támadásnak érzi kitéve magát. A támadási felületek közül most a legáltalánosabbakat sorolnám fel.

Általában mindig szerepel egy általános, titoktartásra vonatkozó mondat a szerződésben. Amennyiben pl. marketinges állásról van szó, akkor ez abszurd esetben azt fogja jelenteni, hogy semelyik lehetséges ügyfélnek nem fogok beszélni a cégről, mert azzal kiadnám a titkait? Biztosan nem erről van szó, tehát érdemes pontosítani, hogy mely információk képeznek üzleti titkot, amely semmiképpen nem kerülhet illetéktelenek kezébe.

Érdemes kitérni arra is, ha véletlenül féltve őrzött információk napvilágot látnak. Ebben az esetben szükséges lehet krízis kommunikációra, amelyben szükséges lehet beszélni a „titokról”, de mindez lehetetlen, ha továbbra is az általános titoktartási kötelezettség van hatályban. Legyünk annyira rugalmasak, hogy ne akarjuk foggal-körömmel megtartani magunknak azt, ami már úgyis mindenkié.

A másik gyakori eset a konkurencia kizáró klauzula, amely nem teszi lehetővé, hogy felmondás után a munkavállaló a konkurenciánál kezdjen el dolgozni, hiszen akkor minden megszerzett tudását átviszi ahhoz, akin éppen ezzel a tudással szeretnénk felülkerekedni. Szabályozza azt a szerződés, hogy mi van akkor, ha a munkavállaló mégis megteszi? Amennyiben pl. az van meghatározva a szerződésben, hogy a munkavállaló fél évig nem vállalhat a konkurenciánál munkát és amennyiben mindezt megszegi, akkor egy éves fizetésével felel, akkor ez már elegendő ahhoz, hogy a munkavállaló kétszer is meggondolja, hogy hova menjen tovább dolgozni.

dr. Némethy Zsuzsanna
jogi on-line tartalom menedzser
 

 

[Némethy Zsuzsanna - 2010. április 1. 10:06]

Kereskedelmi ügynök díjazása

Egy ügylet létrejöttében három fázist érdemes elkülöníteni: tárgyalások megkezdése, a teljesített áru vagy szolgáltatás kifizetése és a tartós szerződéses kapcsolat. Az ügynök díjszabását is ezeknek a fázisoknak megfelelően érdemes szabályozni.

Az ügylet fázisai:

1. A tárgyalások megkezdése

Az ügynök mozgósítja a kapcsolatait és a velük történt megbeszélést követően a megbízónak továbbítja azokat az ügyfeleket, akik érdeklődnek a megbízó áruja vagy szolgáltatása iránt. A megbízó pedig megkezdi a tárgyalásokat a lehetséges ügyfelekkel. Tehát ettől kezdve már csak rajta múlik, hogy sikerül-e az üzletkötés. Az így közvetített ügyfelekért érdemes fix díjat meghatározni.

2.) A teljesített áru vagy szolgáltatás kifizetése

A megbízó akkor lesz ténylegesen elégedett, ha az az ügyfél, akivel szerződést kötött a teljesített áru vagy szolgáltatás ellenértékét időben kifizeti. Tehát az ellenérték teljesítésében is érdemes az ügynököt érdekeltté tenni az ellenérték bizonyos százalékának jutalékként történő felajánlásával. 

Megjegyzés: A fizetésre történő figyelmeztetés csupán annyit jelent, hogy az ügynöknek érdeke, hogy a fizetésben is megbízható ügyfelet közvetítsen a megbízónak. Ugyanakkor tudnunk kell, hogy az ügynök nem lesz hajlandó nem-teljesítés esetén az ügyfelek után járni, hiszen ezzel a saját kapcsolati tőkéjét tenné tönkre. 

3.) A tartós szerződéses kapcsolat

Az ügynöknek is érdeke, hogy olyan kapcsolatokat alakítson ki, amelyek később már csak fialják számára a pénzt anélkül, hogy adott esetben újra bele kelljen folynia a mindennapos üzletmenetbe. Másik oldalról viszont itt az ügynöknek is vigyáznia kell, hogy a két fél ne kerüljön túl szoros kapcsolatba egymással, amihez már nincs szükség közvetítőre. A tartós szerződéses kapcsolat a megbízható ügyfelek közvetítését jelenti. A minőségért pedig ugyanúgy jár a díjazás, mint egy ügylet elején a közvetített kapcsolatok mennyiségéért. Javaslom, hogy ezt is az éves teljesítések bizonyos százalékában határozzák meg a felek.

dr. Némethy Zsuzsanna
jogi on-line tartalom menedzser

[Némethy Zsuzsanna - 2010. március 30. 09:03]

Előszerződés - mennyiben más, mint a végszerződés?

 A köztudatban általában az adásvételi szerződés, ill. az adásvételi előszerződés él, ugyanakkor előszerződést bármilyen típusú szerződéshez köthetünk: előbérleti szerződés, előhaszonbérleti szerződés, stb. Vegyük példának az autó adásvételi szerződést: itt található az előszerződés, ill. aki részt venne az összehasonlításban, itt található a végleges autó adásvételi szerződés.

Az előszerződés legfőbb előnye a biztonság. Amennyiben a kezünkben van egy előszerződés, akkor a másik féltől ki tudjuk kényszeríteni a végleges szerződés megkötését. Ha ez máshogy nem megy, akkor a bíróság fogja létrehozni a végleges szerződést és a rendelkezésre álló adatok alapján megállapítja a tartalmát. A törvény még annyit ír elő az előszerződésre, hogy ugyanolyan alakszerűségek szerint kell megkötni, mint a végleges szerződést.

Az előszerződés megírásánál a tartalomra kell a legjobban odafigyelnünk. Pl. amennyiben szeretnénk egy sztár hajszobrászt lefoglalni, hogy a legtökéletesebb hajkölteményt készítse el számunkra az Oscar díj kiosztásra, de még nincs meg a ruhánk, amiben mennénk, akkor az előszerződésben nem érdemes még a hajtincsek göndörödésének az irányát is meghatározni, hiszen akkor a fodrásznak a végeleges szerződésben akkor is tartania kell magát ehhez a kikötéshez, ha kalapot viselünk és gyakorlatilag semmi sem látszik a hajunkból.

Ellent nem mondva a fentieknek eshetünk abba a hibába is, hogy pl. megbízunk egy oktatót, hogy a jövő héten a kennelből elhozandó kutyánkat tanítsa engedelmességre és ezen kívül más óhajunkat nem közöljük vele mielőtt egy hétre elutazunk helikopter síelni, ahol nem vagyunk elérhetőek és a barátnőnk viszi el az ebet az oktatóhoz, akkor ne lepődjünk meg, ha a házi kedvenc a megérkezésünk után csak arra képes, hogy hallgasson a nevére.

dr. Némethy Zsuzsanna
jogi on-line tartalom menedzser

[Némethy Zsuzsanna - 2010. március 25. 10:58]

Kötbér - hatékony kényszerítő eszköz vagy halottnak a csók?

Az itt található vállalkozási szerződés 12. pontjában szerepel a kötbérre vonatkozó kikötés. Késedelmes fizetés esetén kamat a törvény alapján akkor is jár, ha azt külön nem szabályozza a szerződés, míg késedelem esetére kikötött kötbér csak akkor, ha azt írásban kikötik. Semmis ugyanakkor a kötbér után kamat kikötésére vonatkozó szerződési kitétel.

Kötbér akkor jár, ha a másik fél felelős azért, ha nem vagy nem szerződés szerint teljesített. Kötbért a szerződés bármely mozzanatára lehet kötni: késedelmes fizetés, nem teljesítés, késedelmes birtokbaadás, egyes szerződéses cselekmények elmulasztása, stb. Így a kötbér kiválóan alkalmas a szerződés bármely eseménye nem teljesítésének a szankcionálására.

Kötbér akkor is jár, ha a félnek kára nem merült fel. Pl. újépítésű lakás birtokbaadása csúszik, de a vevő otthon lakik, ezért nem kell albérletre költenie, nem tudja bizonyítani a kárát, de ha a szerződésben a birtokbaadás késedelme esetén kötbért kötöttek ki, akkor ez a határidő eredménytelen eltelte után elvileg automatikusan jár a vevőnek. Amennyiben a vevőnek mégis tovább kell albérleti díjat fizetnie a birtokbaadás csúszása miatt és az albérleti díja meghaladja a kötbér összegét, akkor a kötbért meghaladó kárát a bíróságon érvényesítheti.

A nem teljesítés esetére kikötött kötbér érvényesítése a teljesítés követelését kizárja. Ilyen kikötést akkor érdemes beletenni a szerződésbe, amennyiben a nem teljesítés érdekmúlással is jár pl. születésnapi torta születésnap utáni elkészítése. Pl. ha egy különleges szaktudással rendelkező gázszerelő nem javított meg egy gázkazánt, amelyre kötelezettséget vállalt. Amennyiben más nem rendelkezik ilyen szaktudással, akkor nem teljesítés esetén ugyan gazdagabb leszek a kötbér összegével, de a problémát extrém esetben csak egy új kazán vásárlásával tudom megoldani.

Végül ejtsünk szót a kötbérrel kapcsolatos legnehezebb kérdésről: mennyi is legyen a kötbér összege. Amennyiben túlzott mértékű kötbért állapítunk meg, azt a bíróság mérsékelheti. Ugyanakkor amennyiben egy adott munkán láncban, egymást követően dolgoznak az alvállalkozók, ebből egy alvállalkozónak a nem teljesítése megbéníthatja a teljes láncot, így a megrendelőnek komoly kára keletkezik. De nem biztos, hogy minden esetben a legrosszabbra kell számítani. Tehát érdemes az összes alvállalkozóval egyeztetve egy általános kockázat után meghatározni azt az összeget, amely a szerződésbe bele fog kerülni és adott esetben az egyszerű megjegyezhetőség kedvéért ez az összeg alkalmazható mindegyik fél felé.

dr. Némethy Zsuzsanna
jogi on-line tartalom menedzser
 

[Némethy Zsuzsanna - 2010. március 23. 09:29]

A blogger válaszol 18. - design II.

A szerződésminta írói fontosnak tartják, hogy mindenki azt a feladatot végezze el, amihez a legjobban ért, tehát pl. a jó grafikusnak ne kelljen frappáns reklám szlogeneken gondolkoznia. Másrészről viszont az a személy, aki megálmodja a teljes arculatot, az van leginkább tisztában azzal, hogy milyen szövegek emelnek a legtöbbet a munkája színvonalán.

Amennyiben kiegészítő szolgáltatások is szerepelnek a szerződésben, akkor azokat elsősorban a terméktervezőnek kell elvégeznie, ill. amennyiben ő nem készülne el vele, akkor mással kell elvégeztetnie és ezt számlázhatja ki a megrendelőnek.

Ilyen kiegészítő szolgáltatások lehetnek:

  • reklámszöveg kidolgozás, írás,
  • fénykép, illusztráció szerkesztés,
  • speciális művészi kompozíciós elemek (artwork, nem-szabvány betűtípusok, stb.)
  • gyártással kapcsolatos szolgáltatások (szedés, korrektúraolvasás)
  • különleges bemutatóanyagok előkészítése (részletes előadás, modell, makett, stb.)

Fontos kiemelni, hogy a fentiek nem jelentik azt, hogy a formatervező felelős lenne a kivitelezésért is, vagyis a nyomtatásért, felszerelésért, vagy gyártásért. A terméktervezőnek ezekben a folyamatokban már csak a koordinálás és a minőség ellenőrzése a feladata.

dr. Némethy Zsuzsanna
jogi on-line tartalom menedzser
 

[Némethy Zsuzsanna - 2010. március 18. 10:23]

A blogger válaszol 17. - design I.

Az egyik megkeresőnk abban kér segítséget, hogy egy arculattervezésre vonatkozó, folyamatos személyes beszélgetésen alapuló munka szerződésbe foglalásakor milyen mértékben kell körülírnia ezeket a folyamatokat, ill. a felek között lévő kapcsolatot ahhoz, hogy később valóban azt kapja, amit megrendelt.

Az itt található szerződés az AIGA (American Institute of Graphic Arts, vagy ismertebb nevén: AIGA, the professional association of design/design szakmai szervezete) mintaszerződése alapján készült, melynek az eredeti változata itt található meg. Ez a szerződésminta egy formatervező szemszögéből íródott, de éppen ezzel segíti a megrendelőt abban, hogy a tárgyaláskor milyen igényeket támaszthat a másik fél, illetve mi az, amit valószínűleg nem fog vállalni.

Az arculattervezés összetett dolog és ugyanilyen összetett az a szerződés is, amely azt leírja. Ezért a mai bejegyzésben az általános részekről írok, a következő bejegyzésben pedig az egyéb szóba jöhető kérdésekről.

Alapesetben a formatervező a következő tevékenységekre vállalkozik egy ilyen szerződés keretében:

• konzultáció,
• tanácsadás,
• kutatás,
• tényleges formatervezés,
• kivitelezés minőségének ellenőrzése,
• tématerv és a megvalósítás koordinálása

A fentieken túl az alapszolgáltatás azt is jelenti, hogy a formatervező anyagokat készít elő a megrendelőnek, amelyek az ő terveit mutatják be vagy írják le, és különböző anyagokat mutat be – pl. műhelymunka, rajzok, valamint specifikációk –, a tervek nyomtatása, gyártása, kiállítása, vagy más módon való kivitelezhetővé tétele céljából.

dr. Némethy Zsuzsanna
jogi on-line tartalom menedzser
 

[Némethy Zsuzsanna - 2010. március 16. 10:18]